国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧 。据机构统计 ，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来 ，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线，“我们既不是单纯 的香港发展商 ，也不 是单纯 的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说 ，总部落户广州后 ，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势 ；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地 的港资企业之一 。上世纪80年代开始 ，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北 、华北 、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦” 。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持 ；而且 ，这四个城市 的发展基础好 ，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来 ，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目 ，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈 是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店 、零售 、教育 、金融保险、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示 ，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站 ，已经开始招生了 。即将建成的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用 。比如：买房其实也 是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分 ，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈 的畅通 。更重要 的 是 ，联合起来 的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化 的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场 的发展 是“以量取胜” ，但需求就这么多 ，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
加强生态修复 守护黄河湿地****** 河南黄河湿地国家级自然保护区三门峡管理处—— 加强生态修复 守护黄河湿地(新时代新征程新伟业) 扑棱棱 ，两只大天鹅展开白翅，踏水起飞。一名摄影者翻越围栏近拍大天鹅，正在黄河边巡护的李丰波上前阻止。 “如今，这里湿地生态环境持续向好，每年来三门峡越冬的大天鹅有上万只。”河南黄河湿地国家级自然保护区三门峡管理处保护科科长李丰波告诉记者 。 河南黄河湿地国家级自然保护区三门峡段 ，东西长205公里，总面积2.85万公顷 ， 是我国候鸟基本迁徙地、觅食地 、越冬地 。保护区三门峡管理处 ，承担所辖湿地 的野生动物巡护救护、湿地生态修复治理、疫源疫病监测和大天鹅研究等工作 。 “党 的二十大报告提出‘推行草原森林河流湖泊湿地休养生息’，我们深感责任重大 。”三门峡管理处党支部书记张艺凡说，“我们将以习近平生态文明思想为根本遵循和行动指南 ，保护野生动物 ，守护黄河湿地 ，推进湿地保护事业高质量发展 。” 巡护救护野生动物，保护生物多样性 下午3点，李丰波来到距三门峡市区30公里 的后地村黄河滩区“天鹅湾” ，成群 的大天鹅聚集于此，觅食 、休憩 、飞翔。 拿起望远镜，观察有没有大天鹅落单 、受伤 ；打开手机拍照 ，上报新发现的野生动物，李丰波 的工作很充实 。1小时后 ，他开始统计大天鹅数量 。“以20只为1个单位计算，汇总其他巡护员 的数据，再通过监控视频截屏核对。”李丰波指着不远处 的监控器说 。近两年，管理处共设置18个监控点 ，实现半径3公里24小时监测 。 “3700只 ，这是‘天鹅湾’实时 的大天鹅数量。”李丰波说，与往年同期相比，数量增加了 。 返回管理处野生动物救护监测中心，李丰波拉上同事崔源 ，一同观察救助 的大天鹅 。2020年底，该中心成立，承担全市野生动物 的救护 、监测 、收容 、放生工作。 院内 的一间屋子是大天鹅收容处 ，两只大天鹅在水池里悠闲地游来游去 。 “两天前，我们接到求助电话 ：一只大天鹅落到陕州区张茅乡 的村民院中。”负责野生动物救护的崔源驱车前往 ，将其带回救护监测中心 。 崔源对大天鹅进行了检查，发现没有外伤 ，鼻腔中有黏液。他给大天鹅服用药物 ，补充了葡萄糖。两小时后 ，大天鹅逐渐恢复。“观察一周 ，如果康复就放归自然。”崔源说。 被救护 的野生动物 ，不只有大天鹅 。救护监测中心成立后 ，已累计救助雕鸮 、红腹锦鸡、长耳鸮、豹猫等野生动物100多只。如今，在黄河湿地保护区三门峡段 ，分布有野生动物1066种 、昆虫582种 、鱼类84种、脊椎动物486种 、野生植物1121种。鸟类从2003年保护区设立前的175种，增加到目前 的315种 ，其中包括黑鹳 、大鸨 、中华秋沙鸭等9种国家一级保护动物 ，大天鹅、疣鼻天鹅、灰鹤等34种国家二级保护动物 。 “贯彻落实党 的二十大精神 ，我们将秉持人与自然和谐共生理念，健全巡护救护制度，加大野生动物保护力度 ，保护黄河湿地生物多样性 。”崔源表示 。 加强生态修复治理 ，建设大美湿地 曾经 ，为叩开高秋建养驴场 的大门 ，杨战锋没少犯难 。“今天再敲门，一敲就开。”三门峡管理处副主任杨战锋说着 ，见高秋建迎了出来 。 年过60岁的高秋建，住在三门峡市城乡一体化示范区禹王路街道官庄村 ，从事养殖业10多年。2021年9月，河南省林业局发布沿黄河湿地自然保护区鱼塘畜禽养殖整改意见，要求核心区、缓冲区停止养殖，拆除养殖设施 ；对实验区畜禽养殖 ，无法清退 的 ，签订多方共管协议 ，杜绝畜禽粪便污染。 高秋建的养驴场位于实验区 。起初 ，杨战锋与三门峡市城乡一体化示范区农业农村局林业科负责人找上门时 ，高秋建直犯嘀咕：“怕协议签了，养殖场还要拆除 。”经过反复解释 ，高秋建同意签约：占地3亩，养驴100头 ，不扩大规模 ，及时清理养殖场粪便，防止渗漏污染。 “今天 ，我们来看看履约情况 。”杨战锋说 。 高秋建赶忙把杨战锋拉到驴舍 ，“驴粪干燥 ，周边村民拉到地里当肥料，没有随意堆放。” “养驴没超100头。”杨战锋转了一圈 ，没发现违约之处。 按照要求 ，三门峡管理处排查出黄河湿地畜禽养殖场13家 ，均位于保护区 的实验区 ，全部签订保护协议；排查出黄河湿地内果树面积1.3万余亩 ，涉及农户1551户 ，全部完成整改并签订规范种植协议。 加强生态修复治理 ，建设大美湿地 ，三门峡管理处将责任扛在肩上 。 杨战锋和工作专班，来到陕州区大营镇桥头村黄河滩区 。“千亩莲塘”边一派忙碌景象，车辆吊起一棵棵红枫树放入土坑 ，施工人员培土、踩实，支起防护架。 计划种植红枫树700棵 ，已种植100多棵……杨战锋走进现场了解进度。这里原 是一片鱼塘，违规建有农家乐。管理处督促属地于2019年6月底前完成设施拆除，贯通鱼塘水系。2022年3月 ，陕州区争取到700多万元资金，开展植树种草，实施提升改造 ，目前已加固坝堤3000多米，种植荷花20多万株 。 “过去几年间，我们督促整改保护区内132个问题 ，促进了黄河湿地保护。”杨战锋说。 这些年，三门峡市持续开展黄河湿地保护区生态修复 ，清理餐饮船 、捕捞船463艘 ，清理违规企业24家，实施生态修复185.5万平方米。 监测防控疫源疫病，开展大天鹅迁徙科学研究 挎上样本采集盒 ，三门峡管理处野生动物疫源疫病监测站站长侯长江轻轻走向黄河滩 ，“每个月取样，最怕惊动大天鹅。” 在距离大天鹅100多米处，侯长江找到大天鹅排泄物 ，取出棉签棒取样 ，随后放入采样管。 三门峡管理处自2005年成立以来 ，持续开展重点物种监测和生物研究项目 ，防控大天鹅疫源疫病。 回到野生动物救护监测中心，侯长江打开超低温冰箱 ，放入所采样本，“冷冻后，将送往专业的检测机构 ，作为大天鹅疫源疫病研究 的第一手材料 。” 2020年冬天 ，巡护员发现多只大天鹅死亡。管理处第一时间取样送检 ，启动应急处置机制，规范收容救护 ，并对大天鹅栖息重点区域周边实施消毒。自2021年3月至今 ，未再发现异常情况。 储存了样本，侯长江来到收容处，为之前救助 的大天鹅安装卫星信号追踪器 ，并给大天鹅戴上环形标志。他拿出手机 ，屏幕上显示大天鹅飞行轨迹监测系统 。 “有了这套系统 ，佩戴有卫星信号追踪器 的大天鹅从哪里飞来 、经过哪里 、飞行高度 、活动量 、停留点位的经纬度，都一清二楚 。”侯长江说 ，通过研究大天鹅迁徙轨迹 ，发现到三门峡过冬的大天鹅主要来自蒙古国、我国 的内蒙古和新疆 ；每年第一批飞来过冬 的大天鹅 ，到达三门峡 的时间通常在农历九月十五前后。 2022年2月 ，三门峡市有关部门给24只大天鹅安装了卫星信号追踪器。目前，12只已经返回三门峡 ，另有12只正在返回途中。 在黄河滩区，侯长江放飞了装有卫星信号追踪器 的大天鹅 。5分钟后 ，飞行轨迹监测系统显示大天鹅飞到湿地旁边的麦地 。2020年，三门峡管理处组织实施黄河滩区土地平整 ，在“天鹅湾”周围种植了600亩小麦，作为大天鹅 的食源地，并通过观察饮食研究大天鹅的生活习性。 “到三门峡 的大天鹅，从几十只增加到1.5万只 ，说明这里 的黄河湿地生态变好。接下来 ，我们要进一步研究大天鹅对栖息地 的要求 ，更好保护三门峡的黄河湿地 。”张艺凡说。(人民日报 本报记者 马跃峰 王 者) 快3平台地图 |
