科普长图 | “阳过”何时可以返岗 ?******
科普长图 | “阳过”何时可以返岗 ?
去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******
1月17日 ,国家统计局发布70城房价数据显示,2022年12月,北京新房价格环比微涨0.2% ,同比上涨5.8% 。北京房价呈现出众多城市中少有 的韧性。
事实上 ,2022年,房地产市场需求和购买力不足 ,叠加疫情因素影响,市场 的供求和成交未出现明显转暖的迹象 。而北京楼市同样表现低迷,楼市复苏放缓 。
不过,在此背景下,北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情,尤其 是高端住宅一枝独秀,将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计 ,2022年 ,北京诞生3个百亿楼盘,为北京城建天坛府、学府壹号院 、中建壹品·学府公馆,它们的单价均超过8万元/平方米;从房企销售额来看 ,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企,而以合作开发见长 的北京首开则蝉联全口径销售榜首位 。
2022年北京新房成交额同比下降近两成
2022年,在全国房地产市场下行 的趋势下,北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布 的数据显示,2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)新增供应51678套,同比下降12.2%;成交44434套,同比下降29.6% ;成交金额3415亿元,同比下降19.9%。从交易量上看 ,北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。
不过 ,值得关注 的是,克而瑞北京发布 的数据显示 ,北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米 ,同比上涨11.4%。而在价格上涨 的背后 ,则是成交结构上 的变化 ,刚需 、首改类产品成交比重全线收缩,改善类产品成交占比则全面上扬 。颇为明显 的趋势 是 ,豪宅热度持续 ,2022年北京诞生3个“百亿”楼盘,北京城建天坛府 、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米 ,总价千万元起 。此外,备受市场关注 的高端项目还有中建玖合府、端礼著 、北京瑞府 、北京悦府等 。由此,2022也被称为“北京改善豪宅” 的大年 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ,在国家统计局官方公布的房价数据中 ,北京房价依然处于轻微上涨中 ,但需要注意 的是价格微弱上涨背后是2022-2023年 的北京房地产市场冷热不均。比如,2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29% ;二手房成交14.2万套,同比2021年下降26.3% 。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年 的942套,历史首次突破1000套,增加幅度高达87.2% 。
对于豪宅市场交易量大涨的原因 ,张大伟表示,相比于平淡的普通刚需市场 ,以豪宅为代表的高端改善市场 ,正在走出—波上升行情 ,不仅仅北上广深,二线、三四线城市也有豪宅热 。这背后 的驱动力,除了豪宅产品自身稀缺属性外 ,还在于疫情唤醒了对居住品质 的迫切需求,更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择 。
“在楼市中,相较于刚需产品,豪宅更具抗跌性 。这不仅 是因为豪宅的稀缺和不可再生性,也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化 ,90%以上 的普通房子 ,基本上已经回归居住属性 ,投资价值不高 。只有位于城市中心 、商业中心的优质房产,仍然保留着资产属性 ,这也是豪宅热销的原因 。”张大伟如是说 。
中海 、城建、华润权益销售额超200亿元
在市场整体销售下行的背景之下 ,房企的销售情况又是如何?据克而瑞北京统计 ,2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元 ,3家房企突破200亿元,分别为中海 、城建 、华润。其中,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企 。此外 ,还有4家房企权益销售额破百亿,分别为首开、绿城、保利、中建壹品 。对比来看 ,2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元 ,共有5家房企销售额突破200亿元 。
根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜,中海地产以395.41亿元的权益金额 ,位列第一,较2021年提升了37.6亿元,在行业 的下行周期中逆市实现了业绩 的增长。其中 ,中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院 、中海滙智里项目贡献了主要货值 。
与此同时,北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年,城建在北京推出的楼盘包括刚需 、豪宅,其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺,在高端豪宅市场销售表现优异 ,2022年实现网签销售额120.21亿元 ,位列销冠。此外 ,华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三,其中,2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府 、北京悦府两个项目。
而从北京房企全口径金额排行榜来看 ,据克而瑞北京统计,2022年 ,共有6家房企全口径销售额突破200亿元 。相比之下 ,2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。
值得注意的是 ,以合作开发见长的北京首开,近年来与诸多知名房企进行合作 。2022年,其以475.37亿元 的成绩,蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位 。
业内:楼市整体平稳,强力宽松政策或难出台
众所周知 ,2022年,全国房地产政策逐渐宽松 ,但是北京作为一线城市的代表,在政策层面并没有实质性松动,仅针对特定人群有所放松。比如,2022年8月4日,北京针对城区老人买房支持政策出台,对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策 ,三个新房项目定向放松“认房又认贷” ;2022年8月末,针对通州部分企业放松“双限” ;2022年11月 ,针对通州区台湖 、马驹桥地区放开“双限”,也就 是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
政策上一直未出现明显的放松,也 是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一,进而影响了房企 的拿地信心 。从目前供应端北京土地市场 的竞争格局看 ,中海、华润等头部企业,已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况 ,也将直接影响2023年 的市场走势。
据克而瑞北京统计 ,2022年9月北京第三批次土拍中 ,中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块 。2022年11月底第四批次土拍中,中海拿下石景山老古城地块。2022年 ,中海在北京一共拿下8宗地块,在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西 、石景山区新首钢东南区3宗地块 ,并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块 。此外,华润 、兴创 、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备 ,也为今年 的市场奠定了基础。
对于2023年,克而瑞北京分析人士认为,“稳增长”将重回首位。不过 ,从目前来看,随着北京楼市整体平稳,强力宽松政策难以出台 。在行业调整周期下 ,企业更应该回归产品 ,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代 ,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
不过,58安居客研究院院长张波预计,2023年改善需求入市数量较多 ,尤其看好以北京为代表的一二线热点城市 的复苏节奏 。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用,诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间 。
(文图 :赵筱尘 巫邓炎)