房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******
作者 ：孙梦凡
时光更迭，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来 。
近日来，碧桂园 、中国恒大 、华润置地 、中国金茂 、中海集团 、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年 的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望 。
“对房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外 、全局洗牌’的年代 。”
“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。”
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来 。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望 。在12月召开的中央经济工作会议上 ，“房地产仍 是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将 是国民经济增长 的重要内生动力，房住不炒 、保民生也依然 是行业发展主基调 。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。
中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后 的首次下跌，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。
商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。
与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约 。
回望这一年 ，诸多房企掌舵人不乏感慨 。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称，过去的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有的挑战 ，在至暗中艰难求索 。同时 ，2022年也 是行业加速寻找破局之道 、重塑信心的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说 ，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个“前所未有 、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也 是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上” ，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑 。
五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临的困难和挑战前所未有 。
积极保交楼、开拓融资渠道 ，成为大多数房企去年的工作重点 。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房 ，其中前三季度交付约占全国同期交付量20% ，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通 ，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持 。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套 。“2023年是恒大履行企业主体责任 、千方百计保交楼 的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务 、化解风险 。”
李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元 。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策 。中指研究院称 ，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目 、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业 的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题。
信贷资金 是房企最主要 的融资构成，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多 的融资类型 。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。
在发债融资方面 ，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划 ，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
在销售需求端 ，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策 ，12月初厦门、南京 、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后 ，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。
对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力，发扬进取精神 ，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来 。”李华表示。
李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场 ，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营、商办运营 、酒店运营、商企物业管理等业务 的市场地位 ；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力。
朱静表示 ，新的一年 ，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然 是中国经济增长的最大内生动力 。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体 的经济面较为脆弱 ，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌” 的心态会持续观望 ；地产行业供应链的信用体系重构需要更长 的时间。
在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级 ，加大对“共建管理”新赛道 的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式 ，逐步落地已经相对成熟 的政府代建、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面 ，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段 ，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应 。
莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心 ，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主 的民生地产 。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建 ，为加快建立多主体供给 、多渠道保障 、租购并举 的住房制度做出贡献 。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战 ，积极 、审慎、高效推进收并购 ；打造职能集约共享平台 ，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力 的确定性应对市场 的不确定性，坚决完成全年业绩目标 。
以文明互鉴探寻人类共同价值构建******
本报记者 陈 璐
中国国家主席习近平指出 ：“当今世界正在经历百年未有之大变局，这是世界之变、时代之变、历史之变。”当前 ，世界百年未有之大变局加速演变，新冠疫情影响深远 ，国际格局深刻调整，国际环境更趋复杂，人类社会面临着全球性挑战 。面对这些变化与挑战，如何通过文明的对话和交流推动探寻人类共同价值 的构建，寻求应对挑战 的方法和路径 ？日前 ，在由清华大学举办的第五届“清华会讲”上，来自海内外多个国家和地区 的专家学者以文明互鉴和文明发展新形态为主题，从不同的视角探讨这一时代命题，尝试提出自己 的建议和方案 。
把握文明互鉴的力量
国内外专家学者在对待不同文明的态度上形成高度共识 。大家普遍认为 ，人类文明 的多样性 是客观存在 的，世界也因文明的多样性而丰富多彩 ，人们应通过尊重文明形态的多样性 、倡导不同文明对话交流 、推动人类文明共同进步来深化文明互鉴，携手应对挑战 、寻求机遇 。
清华大学人文与社会科学高等研究所所长汪晖通过犹太音乐家流亡中国 的故事 ，展示了不同国家 的音乐家相互学习、相互启迪 的动人场景 。中国文化 的包容与和谐为这种交流提供了良好的环境 ，这也从一个角度展示了不同文化之间交流互鉴的重要性 。
印度尼赫鲁大学中国与东南亚研究中心主任狄伯杰通过阐述中国与印度在佛经 、天文 、文学 、音乐、戏剧、语言等方面 的交流 ，说明文明互鉴的重要性。他表示 ，中印文明 的互鉴 、文明 的自省和文明的发展对世界进步有着特殊意义，必须承认和正视不同文明之间 的差异 ，通过对话和交流增进共识、超越冲突 。
埃塞俄比亚驻华大使特肖梅·托加介绍了埃塞俄比亚和中国的经贸合作和文化交流情况 。他认为，文明互鉴是人类文明发展最基本的驱动因素之一，也是所有国家和人民 的共同心愿。面对当今世界 的巨大变化和不确定性，建立人类命运共同体恰逢其时 。非洲和中国一直以来保持着良好的合作关系 ，相信通过“一带一路”建设等重要举措和中非之间持续深入的合作，能够为非洲和中国的未来，以及整个人类命运共同体的构建提供更大助力 。
联合国教科文组织驻华代表处代表、主任夏泽翰也指出 ，在这个不确定 的时代 ，世界迫切需要开放的对话 。为全球治理奠定坚实基础 ，有赖于全人类在思想和道德上 的团结。
寻找人类共同的价值
人类文明的进步与共同价值的形成，基于各个国家的社会实践和不同的路径探索 ，也需要彼此之间进行深入的沟通对话 。
韩国首尔大学原校长成乐寅从“韩流”的视角探讨构建文化共同价值。他说，上世纪90年代开始 ，韩国 的音乐 、电影等流行文化，以及韩餐等元素愈加在世界各国受到欢迎，加深了大家对韩国 的印象。成乐寅认为 ，每个国家都有自己独特 的文化 ，希望年轻人可以更包容地了解其他国家的文化 。文化 的分享也能帮助年轻人打造共同的价值观 ，未来大家应努力寻找共同 的价值观 ，让世界有机而紧密地联系在一起 。
日本东京大学原副校长吉见俊哉梳理了日本东京的历史发展脉络 ，提出城市在发展的不同阶段有不同 的理念，希望能够进一步发掘传统遗产的潜力 ，重新找回东京记忆，让人们回归慢交通、慢生活 。他表示，日本城市所面临 的一些情况和困境，从某种意义上讲也 是亚洲未来要面对 的 ，因此，追求与历史 的链接 、探寻共同的价值观非常重要 。
来自印度 的迪瓦卡·阿查里亚 是英国牛津大学东方宗教和伦理学方向 的讲席教授 ，他从印度哲学讲到大乘佛教理论，最后落到现实中 ，通过谈及瑜伽 的修行方法和生活方式等 ，提出印度及亚洲文明带来的启示。迪瓦卡·阿查里亚说 ，追求个人 的和谐与社会 的和谐是印度传统哲学中很关键 的一点，这可与中国 的传统哲学交流互鉴 ，共同促进人类文明 的和谐统一 。当今世界面临全球性 的挑战 ，更加需要各国团结面对 ，以各国人民历史形成 的价值追求为基础 ，采取共同行动，呼唤共同价值 。
中国社会科学院哲学研究所所长张志强探讨了中华文明中蕴含的全人类共同价值 ，以及如何通过这一共同价值的弘扬来推动构建人类命运共同体 。习近平主席从历史中寻求智慧，从现实中探求答案，本着对人类前途命运高度负责 的态度和以世界人民为中心 的情怀，提出了“弘扬和平、发展 、公平 、正义 、民主 、自由 的全人类共同价值”。张志强认为 ，全人类共同价值 是反映世界各国人民普遍认同的价值理念 的最大公约数， 是超越意识形态 、社会制度和发展水平差异 的价值同心圆 。同时，全人类共同价值 是立足于中华文明长期历史实践和多元一体共同体实践而形成的价值观念，讲仁爱、重民本 、守诚信 、崇正义 、尚和合 、求大同是这个价值体系的精神标尺 。
清华大学国学研究院院长陈来则系统阐述了儒家文明和全人类共同价值的关系，认为儒家文明提出的价值原理是人类共同价值 的道德基础 。例如，“己所不欲，勿施于人”是公平 的基础；“己欲立而立人 ，己欲达而达人” 是发展 的基础；“和而不同”倡导宽容多元 的对话 ，是民主 的基础 ；“以德服人”是和平的基础 ；“天下为公” 是正义的基础，等等 。
中国式现代化与人类文明发展
习近平总书记在庆祝中国共产党成立100周年大会上 的重要讲话中指出 ：“我们坚持和发展中国特色社会主义 ，推动物质文明、政治文明、精神文明、社会文明 、生态文明协调发展 ，创造了中国式现代化新道路 ，创造了人类文明新形态。”党的二十大报告也对中国式现代化 的本质要求和特征作出概括 ，对中国式现代化 的一些理论问题进行了系统回答 。专家学者指出 ，这为世界其他国家和民族走向现代化和发展现代文明提供了全新选择和经验借鉴，为文明互鉴和构建人类命运共同体贡献了新 的智慧和力量 。
中国社会科学院哲学研究所党委书记王立胜分析了西方的三种重要思潮 ，即多元文明冲突论、后现代主义的价值解构论、生态伦理 的理论研究所面临的内生困惑 ，认为中国式现代化给出了中国方案，阐述了其中所蕴含 的中国智慧和中国力量。
中国教育部社会科学委员会副主任顾海良介绍了中国共产党成立到新中国建立之间的三次中国式现代化大讨论 ，展示了中国式现代化的学理和话语来源，认为新时代 的中国式现代化更展现了其新境界 。他表示，中国式现代化 是中国共产党经过百年探索得出 的一个实现社会主义现代化强国目标 的战略性思考 ，也是中国人所创立 的人类文明新形态。
狄伯杰也非常关注中国治国理政的方案，认为中国的宝贵经验和卓越进步在过去几十年中激励和帮助了很多国家 。他特别强调，中国提出的建设人类命运共同体、全球发展倡议 、全球安全倡议以及中国式现代化等 ，为西方主导的治国理政的论述添加了新 的视角。“中国梦会成为其他国家梦想的一个组成部分，因为我们有着共同 的梦想，有着共同 的愿景 ，特别是发展中国家有着建设一个和平、安全、繁荣 、开放 、包容、生态 、友好世界的愿望 。”狄伯杰说 。
